SCPI : comment bien ficeler votre stratégie d’investissement en démembrement ?

Le saviez-vous : investir en SCPI est une ouverture à de multiples solutions pour mettre en place votre stratégie personnalisée, dont le démembrement ? Les SCPI ont en effet pour socle l’immobilier, mais le montage ne concerne que les parts, donnant ainsi lieu aux SCPI en usufruit et les SCPI en nue-propriété. Ce sont ces dernières qui sont les plus intéressantes pour celui qui souhaite investir sur le long terme et profiter d’un potentiel élevé de plus-value au remembrement. Les SCPI en nue-propriété sont destinées aux personnes physiques, tandis que les SCPI en usufruit sont plus rentables pour les personnes morales.

 

Pourquoi investir en démembrement ?

Un des principaux avantages : bénéficier d’une décote sur le ticket d’entrée. Le souscripteur en nue-propriété et celui en usufruit ne jouissent pas des avantages complets de la SCPI en pleine propriété. C’est ce que nous allons mettre en lumière plus bas.

Du fait de cette jouissance partielle des atouts de la SCPI, le prix est corrigé à la baisse au moment de la souscription, et celui-ci est défini sur la base de clés de valeur, aussi dits clés de répartition.

Rappelons qu’il ne s’agit pas d’un démembrement viager, mais plutôt temporaire. Cela veut dire que le moment du remembrement est prédéterminé, ce qui va influencer sur la clé de répartition. Les deux parties peuvent opter pour une durée de démembrement courte (sur 3 à 5 ans), ou très longue, jusqu’à plus de 25 ans. Plus la prise d’effet du montage s’étend dans la durée, plus le prix de la part baisse par rapport à celui en pleine propriété.

Rappelons que le démembrement dissocie les deux droits : nue-propriété et usufruit qui constituent la pleine propriété. C’est pourquoi, les avantages pour les deux investisseurs ayant choisi de souscrire suivant ce montage juridique ne sont pas les mêmes.

Le démembrement étant temporaire, l’usufruit détenu par l’usufruitier rejoint la nue-propriété, ce qui fait que le nu-propriétaire devient le détenteur définitif des parts en jouissant de la pleine propriété.

 

Les SCPI en nue-propriété pour les personnes physiques : quels avantages ?

Les SCPI en nue-propriété sont plus intéressantes pour les personnes physiques : 

  • celles-ci ne perçoivent pas de dividendes : elles sont donc exonérées d’impôt foncier
  • elles ne détiennent pas la pleine propriété : elles sont également exonérées d’impôt sur la fortune immobilière
  • elles récupèrent l’usufruit à terme, ce qui leur permet de profiter d’une plus-value potentielle à la revente des parts
  • le passage du démembrement vers la pleine propriété se fait de manière automatique, sans formalités administratives et sans frais

 

Les SCPI en usufruit pour les personnes morales : les points forts

Celui qui investit en usufruit perçoit des dividendes immédiats, à la différence du nu-propriétaire. À cela s’ajoute la possibilité de défiscaliser également, option profitable pour les personnes morales. Par exemple les micro-entrepreneurs ou ceux qui exercent une profession libérale. L’excédent de trésorerie peut être investi sur des SCPI en usufruit, avec les avantages d’ordre fiscal : l’amortissement lié à l’immobilisation incorporelle puisqu’il y a perte de valeur à la fin du montage du démembrement. Cet amortissement est déductible des revenus fonciers, ce qui permet à l’investisseur de faire baisser de manière significative son impôt.

Attention, car à la fin de la période de démembrement, l’usufruitier cesse de jouir des dividendes puisque la SCPI sort définitivement de son patrimoine pour rejoindre celui de l’investisseur en nue-propriété, comme expliqué plus tôt. 

Vigilance également en ce qui concerne les loyers : l’investissement en usufruit doit tenir compte des risques locatifs, de même que des rendements et de la qualité du taux d’occupation financier, afin de tabler sur une bonne rentabilité finale.

À noter que les parts de SCPI en usufruit sont illiquides puisque soumises à un montage juridique.

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