Gérer un bien en indivision représente presque toujours une préoccupation majeure en présence de plusieurs ayants-droits, et en cas d’avis divergents. Pourtant, il est tout à fait possible d’en tirer le meilleur profit, par exemple en optant pour la mise en location par le biais d’un montage juridique. Si vous choisissez la location nue, vous montez une société civile immobilière ou SCI familiale. Si vous souhaitez faire de la location meublée, le statut de la société sera une SARL de famille. C’est cette seconde option qui vous permet de profiter de tous les avantages de la LMNP (location meublée non professionnelle).
Gérer des parts de société
Lorsque vous adhérez à une SARL de famille, vous détenez et gérez des parts de société, à partir desquelles votre part de loyers est calculée. Notons que ces derniers sont considérés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) puisque la LMNP est une activité commerciale. Cette forme sociétale jouit d’une transparence fiscale, permettant aux associés de bénéficier de ces avantages qui se traduisent par une réduction significative de leur impôt sur le revenu.
Les contraintes de la LMNP via la SARL de famille
Les associés sont les membres d’une même famille, unis par des liens de sang et de parenté en ligne directe : conjoint, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, parents. Aucune possibilité donc de revendre ou de céder les parts à des tiers extérieurs à ce cercle fermé, ce qui rend la sortie plus ou moins illiquide. Ce qui n’est pas le cas avec la SCI dont les parts peuvent être détenues par des tiers. Cependant, la SCI ne peut supporter une activité commerciale telle que la location meublée, sauf dans le cas d’une location saisonnière uniquement, et à titre exceptionnel.
Le fonctionnement de la SARL de famille
La SARL de famille fonctionne comme une SARL classique et dont le capital social est librement fixé. Elle comporte au moins deux associés, et un gérant est nommé. Les risques sont limités du fait que la responsabilité des associés est restreinte, à hauteur de leurs apports respectifs, ce qui leur permet de conserver leur patrimoine personnel.
Les activités commerciales, agricoles, artisanales et industrielles sont supportées par la SARL de famille, et la location meublée en fait partie.
Les avantages de la LMNP pour les associés
Tous les avantages de la LMNP sont répercutés sur les associés dès lors que la SARL de famille est fiscalement transparente. Ainsi, ces derniers ont la possibilité de tirer profit de l’un des deux régimes suivants, en fonction des recettes locatives qu’ils encaissent, et qui sont des chiffres d’affaires (CA) :
- le régime micro BIC pour un CA n’excédant pas 77 700 euros par an : ce régime est celui par défaut, une ouverture à la déduction d’un abattement qui est forfaitaire (50% pour les logements classiques et 71% pour les maisons d’hôtes et les résidences de tourisme classées)
- le régime réel d’imposition pour un CA de plus de 77 700 euros par an. L’associé peut continuer à opter pour le micro BIC, mais le basculement vers le réel d’imposition est requis lorsque le CA est supérieur à ce seuil pendant 2 exercices successifs. C’est d’ailleurs ce régime qui est le plus intéressant dans la mesure où vous déduisez des charges et des amortissements comptables.
Les associés sont exempts de contraintes locatives et d’entretien : ces missions relèvent de la responsabilité du gérant. Ce dernier endosse également trois responsabilités : civile, fiscale et pénale. Pour rappel, le gérant doit être une personne physique, majeure et n’exerçant pas d’activité incompatible avec sa fonction.