Souhaitez-vous vous lancer dans l’investissement immobilier locatif neuf, générant un bon rendement et vous permettant d’alléger votre charge fiscale ? La loi Pinel est le dispositif adapté ; il se traduit par un investissement dans l'immobilier neuf qui sera loué nu et à titre de résidence principale. Cette mise en location est conditionnée par plusieurs critères, dont l’engagement de l’investisseur pendant une durée de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. La contrepartie : une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix d'achat.
Le choix de l’immobilier est déterminant dans un investissement Pinel, que ce soit en termes de typologie et d’emplacement. Quel type d’appartement choisir ? Quelle est la ville la plus rentable pour investir ? Le guide dans cet article.
Les contraintes Pinel sur l’emplacement
En premier lieu, à retenir que le bien Pinel n’est éligible que s’il est situé dans une commune appartenant à des zones tendues. Ces dernières sont la zone A Bis, la zone A et la zone B1.
Choisissez une commune proche de chez vous, voire la même ville, sachant que vous aurez à endosser la gestion locative dans son ensemble. Cette ville doit, de préférence, bénéficier d’un tissu économique dynamique. Ciblez les zones à forte concentration de population active et à revenus stables afin de garantir une certaine solvabilité. Exemple : une commune à forte implantation d’entreprises. Les villes étudiantes sont aussi intéressantes, du fait de la demande locative très élevée, face à l’arrivée de milliers d’étudiants étrangers en France chaque année.
Parmi les critères dont vous aurez à tenir en compte pour analyser la tension locative d’une ville, considérez l’évolution de la démographie, qui doit être caractérisée par une croissance positive.
La prochaine étape est de cibler les quartiers bien desservis par les transports en commun. Assurez-vous aussi de la proximité de toutes les commodités : commerces, centres de santé, école et crèche, etc.
Choisir le type d’immobilier
L’investissement Pinel ne permet plus l’acquisition de maisons individuelles, mais plutôt d’appartements au sein d’un immeuble de logement collectif. Vous disposez alors d’un large choix, entre le studio et les appartements de différents types – en passant du T1 au T5. Sachez cependant que ce sont les studios et les T2 qui sont les plus recherchés par les locataires. Important de tenir compte de cette demande afin de réduire la carence locative. Rappelons que le délai de mise en location après livraison du bien est de 12 mois.
Toutefois, vous pouvez toujours opter pour un T3 ou un T4 si vous souhaitez vous lancer dans la colocation. Cette forme de mise en location est autorisée par la loi Pinel, mais à vous de peser le pour et le contre, le but étant de rentabiliser votre investissement tout au long de la période d’engagement que vous avez choisie.
Note importante : le bien doit être neuf et acquis en VEFA. Vous jouissez donc d’un immeuble répondant aux dernières normes énergétiques, voire environnementales (si vous investissez dans un Pinel Plus, grâce à la nouvelle réglementation RE 2020 qui se substitue à la RT 2012).
Choisir le bon promoteur
Du fait de cette exigence susmentionnée, vous n’avez généralement d’autre choix que de vous tourner vers un promoteur ; celui-ci propose le plus souvent un programme Pinel complet. Attention donc, à bien réaliser les comparatifs à ce niveau, non seulement en ce qui concerne les critères abordés ci-dessus, mais aussi par rapport aux prix.
Comparez les prix : ceux de l’immobilier classique du même type et ceux proposés par le promoteur. Bien que celui-ci intègre une certaine marge dans sa cotation, le prix doit toujours se situer dans une certaine fourchette : demandez l’avis d’un conseiller immobilier avant de vous lancer.