Pour percevoir durablement et sans effort des revenus complémentaires issus de l’immobilier locatif, songez à investir dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Elles distribuent en effet des dividendes, qui sont des loyers de la mise en location d’un parc immobilier. Celui-ci est géré par un spécialiste de la pierre-papier : le gestionnaire de portefeuille d’actifs qui endosse toutes les missions liées à son exploitation. Que faut-il alors connaître sur la distribution des dividendes avant de vous lancer ?
Les dividendes calculés sur la base de votre quote-part
Les dividendes que vous percevez sont fonction de votre quote-part. Le montant est déterminé en euros par part. Un historique de la variation des dividendes distribués au cours des années précédentes peut être retracé en consultant les données financières de la SCPI.
Attention toutefois, lorsque vous investissez en nue-propriété. Bien que vous souscriviez à des parts, vous ne percevez pas de dividendes jusqu’à l’extinction de l’usufruit et par conséquent, jusqu’au remembrement de votre SCPI. C’est en effet à ce moment-là que vous recueillez la pleine propriété de cette dernière. La durée du démembrement peut être programmée sur plusieurs années, jusqu’à 15 ans, voire plus.
Quid de la variation des dividendes ?
Les dividendes varient chaque année en fonction de certains paramètres, mais peuvent aussi être stables. Ces variations sont les conséquences de la fluctuation des marchés immobiliers, de même que de l'évolution des différentes conjonctures, nécessitant une augmentation des provisions à constituer afin de faire face aux périodes incertaines. Ces provisions sont constituées sur une partie des loyers collectés par la société de gestion auprès des différents locataires. C’est pourquoi, les dividendes distribués peuvent subir une révision à la baisse pendant une certaine période.
À l’inverse, si le parc génère des loyers en hausse, les SCPI en font profiter aux investisseurs souscripteurs, d’où une augmentation des dividendes.
En somme, les paramètres qui influencent la variation des dividendes sont les conditions de location des immeubles, de même que celles d’acquisition et de cession.
Qui décide du montant à distribuer ?
C’est à l’issue de la décision de l’assemblée générale des associés que le montant des dividendes à distribuer est déterminé. Rappelons que les associés sont les investisseurs qui souscrivent aux parts. Qu’ils aient investi en pleine propriété, en usufruit ou en nue-propriété, chacun d’eux a droit au vote.
Cette assemblée générale a lieu tous les ans et elle peut désormais se tenir de manière dématérialisée. Digitaliser l’AG permet une meilleure fluidification des informations et un traitement optimisé en vue de la prise de décision. Ce, aussi bien pour les associés que pour les comités et les conseils de surveillance.
Le report de jouissance ou la carence en loyers
Les dividendes ne sont pas distribués dès le premier jour de la souscription, si vous achetez votre SCPI sur le marché primaire. Afin de récupérer les carences en loyers qu’elles ont endossées, les sociétés de gestion appliquent en effet un délai relatif à la perception des premiers dividendes. Celui-ci est appelé report de jouissance, et il est de 2 à 5 mois.
Ce report de jouissance est inexistant si vous investissez sur le marché secondaire. De même, il est réduit à 1 mois pour les SCPI proposées à travers un produit d’épargne (PER, assurance-vie, etc.), étant donné que c’est l’assureur qui a préalablement réalisé la souscription qui le supporte.
À noter que les dividendes ne sont pas les seuls revenus que vous percevez de votre SCPI. Vous pouvez aussi tabler sur des revenus financiers, de même que des plus-values. Ces dernières sont des gains provenant de la revente immobilière opérée par la société de gestion.