Un des investissements les plus rentables, flexibles et à la portée de tous : les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI. Tout individu peut en effet y souscrire, quels que soient ses objectifs et son propre profil d’investisseur. La rentabilité d’un investissement SCPI dépend ainsi de la stratégie adoptée en fonction de plusieurs paramètres, ce que nous allons mettre en avant dans cet article. Notons que cette stratégie est indifférente du taux de distribution proprement dit de la SCPI qui reflète plutôt le rendement brut.

Le choix de la SCPI en fonction de ses objectifs

C’est avant tout à partir de vos propres objectifs que vous déciderez du choix de la SCPI. Exemple :

• la SCPI fiscale si vous êtes fortement imposé et que vous souhaitez vous décharger d’une partie de vos impôts. Vous avez le choix entre les SCPI Pinel, Denormandie, de déficit foncier ou encore les SCPI Malraux
• la SCPI de rendement si vous souhaitez percevoir des dividendes de qualité, à souscrire directement auprès de la société de gestion ou de ses intermédiaires pour accéder à des revenus complémentaires immédiats
• la SCP de rendement à travers les produits d’épargne (PER, assurance-vie) si vous planifiez de vous servir des dividendes pour capitaliser sur le moyen ou le long terme
• la SCPI de valorisation si votre objectif est plutôt d’encaisser des gains issus de la revente

Le choix du mode d’acquisition

Le choix du mode d’acquisition est crucial dans un investissement SCPI car permet entre autres de jouir ou non d’une fiscalité avantageuse. L’investisseur peut alors opter soit pour l’achat classique en pleine propriété ou en nue-propriété. En choisissant cette seconde option, vous bénéficiez non seulement d’un prix décoté de la part, mais aussi d’une exonération d’impôt foncier puisque vous ne percevez par de dividendes. Ceux-ci sont plutôt versés auprès de l’investisseur qui a acquis les parts en usufruit. Par conséquent, un montant amoindri de l’acquisition couplé à cette exonération fiscale engendre une excellente rentabilité à terme. Toutefois, vous renoncez temporairement aux dividendes jusqu’à ce que vous retrouviez la pleine propriété de vos parts. La durée du démembrement de la SCPI joue également un rôle significatif dans la stratégie d’acquisition que vous allez mettre en place, de même que la clé de répartition nue-propriété/usufruit.

Dans le cas de la souscription en pleine propriété, en revanche, vous ne jouissez aucun de ces avantages susmentionnés, mais percevez pleinement les dividendes tout en ayant la possibilité de décider de la gestion de vos parts : revente, cession ou transmission à vos enfants et ce, à tout moment.

Le choix du financement

Parmi les options dont vous disposez pour financer votre SCPI : l’apport personnel, le crédit ou les deux possibilités combinées.

• l’apport personnel est intéressant si vous disposez d’une couverture financière suffisante et si vos objectifs est de consommer immédiatement les dividendes que vous encaissez
• l’option crédit en revanche, est assez contraignante dans la mesure où vous devez préalablement planifier la durée du prêt, anticiper les intérêts de même que le montant du remboursement. Cela en fonction de votre capacité d’endettement et de votre situation financière. C’est de cette stratégie dont va dépendre la rentabilité de votre investissement SCPI. Par ailleurs, opter pour le financement à crédit s’avère rentable si vous souhaitez profiter de l’effet de levier qui en est associé

Pour conclure, toutes les SCPI génèrent d’excellents taux de distribution, en particulier les SCPI de rendement. Toutefois, c’est en fonction de la gestion du portefeuille de l’investisseur dont va dépendre la réussite du placement.