Vous avez décidé de vous servir du dispositif Pinel pour votre investissement immobilier, dans le but de réduire vos impôts ? Découvrez ci-après nos conseils pour louer votre appartement suivant les normes requises et afin de profiter de la meilleure rentabilité.
Tout d’abord, vous devez vous conformer aux exigences du dispositif, ce que nous allons découvrir dans un premier temps. Nous aborderons ensuite les astuces pour bien réussir votre investissement.
Les exigences du dispositif
Les exigences de la loi Pinel se rapportent aussi bien à l’immobilier qu’à la mise en location :
Sur l’immobilier : l’appartement dont vous ferez l’acquisition doit être acheté en VEFA c’est-à-dire neuf, et qui sera destiné à la mise en location immédiate à titre de résidence principale. Vous pouvez aussi vous tourner vers l’immobilier de seconde main, mais que vous ferez rénover afin d’aligner ses performances aux exigences du label BBC 2005 et de la RT 2012. Vous profitez alors des avantages du Pinel ancien. Par ailleurs, l’acquisition est soumise à une certaine limite : vous n’êtes pas autorisé à réaliser un investissement de plus de 300 000 euros par an, ou de plus de 5 500 euros par m² par an.
Sur la mise en location : l’administration fiscale accorde un délai de 12 mois après la livraison du bien pour trouver votre locataire. En ce qui concerne les loyers, ils doivent être calculés en considérant les plafonds qui sont les suivants :
- le plafond de ressources des locataires
- le plafond de loyer suivant le zonage : 17.55 euros/m² si le logement est situé dans la zone A Bis, 13.04 euros/m² s’il est localisé dans la zone A et 10.51 euros/m² s’il est implanté dans la zone B1. Ce sont les plafonds de 2022 et ceux-ci peuvent évoluer dans les années à venir. Notons aussi que ces 3 zones sont celles qui sont éligibles à la loi Pinel, excluant les zones B2 et C dont la demande locative n’est pas jugée aussi élevée
- le plafond de loyer suivant la composition du ménage : un barème par tranches par rapport à cette dernière a été déterminée par l’administration fiscale. Le zonage est également pris en compte en ce qui concerne ces plafonds, ceux-ci étant plus élevés en Île-de-France et dans les zones A Bis.
À noter que pour le calcul du loyer Pinel, d’autres paramètres entreront en compte tels que la surface utile du logement (c’est-à-dire la surface habitable additionnée de la moitié de la superficie des dépendances) et le coefficient multiplicateur.
La loi Pinel propose 3 périodes d’engagement auxquelles vous avez le choix : 6 ans, 9 ans ou 12 ans, c’est-à-dire que vous vous engagez à faire louer l’appartement sous les conditions Pinel suivant la période de votre choix. C’est d’ailleurs cette dernière qui déterminera votre taux de défiscalisation, soit 12% ; 18% ou 21% pour 2022.
Quelques conseils pour réussir votre investissement
Avant de vous lancer, déterminez à l’avance ce qui vous motive à investir sous ce dispositif. Comme il s’agit d’un bien immobilier, vous pouvez le conserver au-delà de la période d’engagement. Cela afin de profiter des compléments de revenus calculés selon vos propres convenances, ou afin de l’occuper vous-même – une des solutions idéales si vous partez à la retraite par exemple. Sachez également anticiper la mise en location afin d’exploiter immédiatement le bien et de profiter des meilleurs rendements.
À l’inverse, vous pouvez aussi le revendre si votre objectif est de dégager de la plus-value. Si vous choisissez cette seconde option, songez aux conditions de revente avant même l’acquisition proprement dite : choix de la meilleure ville, en écartant les villes Pinel de préférence afin d’éviter les inconvénients de la concurrence à terme.