Parmi les meilleurs moyens de tirer profit de tous les atouts de la location meublée : investir dans les résidences avec services. C’est le cas lorsque vous faites l’acquisition d’un appartement dans les résidences étudiantes qui sont particulièrement rentables et pérennes, et dont l’avenir s'annonce toujours prometteur. Pourquoi opter pour ce type d’investissement et quels sont les pièges à éviter ?
Quel intérêt de placer votre argent dans une résidence étudiante ?
Vous investissez avant tout dans de l’immobilier : un actif tangible de qualité à intégrer dans votre patrimoine sur le très long terme et qui est parfaitement transmissible à n’importe quel moment, sans obligation d’engagement sur la durée. Sauf si vous avez toutefois combiné LMNP avec loi Censi-Bouvard.
La demande locative est forte et ce, à longueur d’année, générant un taux de remplissage élevé. Les principaux locataires sont les étudiants locaux ayant quitté le domicile parental et ceux venus de l’étranger pour étoffer leurs connaissances dans les universités de renom de l’Hexagone. Ils choisissent les résidences étudiantes pour loger, car elles leur permettent de s’intégrer pleinement dans un nouvel environnement, leur permettant de se socialiser et de profiter d’un aménagement spécialement conçu pour réussir sereinement leurs études et pour s’épanouir. Ces logements modernes disposent en effet de salles de sport, d’espaces de rencontre et d’échanges, de lieux de loisirs, sans oublier les salles de documentation et de coworking.
Ce fort taux de remplissage est donc à l’issue du haut rendement de ces résidences - qui est de l’ordre de 4.5%, chaque année.
Les points de vigilance pour bien investir
L’avantage avec ces logements avec services, c’est leur positionnement sur le marché aussi bien du neuf que de l’ancien. Attention cependant, car dans les deux cas, vous devez accorder une attention particulière sur un point important : la qualité du gestionnaire.
Celui-ci est généralement un promoteur-exploitant, qui se charge de la construction de l’immobilier et de son aménagement selon les normes et les attentes de cette catégorie de jeunes locataires. C’est d’ailleurs ce dernier qui garantit la mise en location et la collecte des loyers, de même que les travaux d’entretien et éventuellement de rénovation.
Quant aux revenus locatifs que vous percevez, ils ne sont pas issus des locataires de l’appartement dont vous avez fait l’acquisition. Vous signez en effet un contrat de bail commercial avec le gestionnaire, et c’est avec ce dernier que vous êtes directement lié. La fixation du montant des revenus locatifs que vous percevez est ainsi négociée entre vous et ce dernier. Idem pour les éventuelles revalorisations, en fonction de l’indice en vigueur.
En clair, deux points de vigilance à retenir : la qualité du gestionnaire et celle du bail commercial. Ce sont ces deux éléments qui joueront également en votre faveur au moment de la revente et de la négociation des prix.
- la qualité du gestionnaire : focalisez vos recherches sur son sérieux et sa réputation. Consultez les forums, les avis du grand public, de même que les classements par les professionnels qui auront axé leurs analyses sur différents critères
- la qualité du bail commercial : le point le plus important est de bien déterminer les clauses se rapportant sur deux éléments. En premier lieu celui des loyers (montant, périodicité de leur versement), puis celui de la prise en charge des travaux. C’est le gestionnaire qui endossera ces charges et cela doit être expressément mentionné dans le contrat. Dans le cas échéant, vous vous alourdissez des dépenses y afférentes, qui viendront amoindrir le rendement final de votre investissement, ce qui n’est bien évidemment pas le but recherché.